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民事案件

最高院:即使抵押权有效设立也不能对抗被拆迁人享有的补偿安置权

文字:[大][中][小] 2019-7-6????浏览次数:107????

裁判要旨

物权优于债权是处理权利冲突的基本原则,但在拆迁补偿安置中,以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要,因此对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案债权人虽对涉案标的享有的是抵押权而非买卖,但抵押权人享有的也是物的交换价值的权利。故被拆迁人享有的补偿安置权优先于本案债权人享有的抵押权。

案例索引

《中国邮政集团公司长沙市分公司、湖南中南投资置业有限公司借款合同纠纷案》【(2018)最高法民终112号】

争议焦点

被拆迁人享有的补偿安置权(还建权)是否优先抵押权?

裁判意见

最高院认为:中国邮政长沙分公司上诉主张,朗盛大厦一楼114号门面系用以折抵中南公司应当支付给中国邮政长沙分公司的1200万元拆迁补偿款,即使红岭公司的抵押权有效,依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,其对朗盛大厦一楼114号门面的权利也优先于红岭公司的抵押权。根据查明的事实,2009年1月21日,中南公司作为拆迁人与中国邮政长沙分公司作为被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》约定,中国邮政长沙分公司所有的长沙市中山路105号第001栋房屋在拆迁范围以内,该房屋合计建筑面积2997.21平方米,其中临街经营性门面建筑面积499.91平方米混合结构,住宅办公用房建筑面积1940.56平方米混合结构,无产权违章面积556.74平方米混合结构。中南公司对中国邮政长沙分公司被拆迁房实行新建房屋面积补偿和其他货币补偿方式,中南公司共计补偿中国邮政长沙分公司价值人民币1875万元,其中新建房屋临中山路一层门面300平方米估值1200万元,一层面积补偿价值最终以中介机构评估价值为准,互不找补。

2011年6月底以前中南公司在中山路新建报业文化大厦房屋一楼偿还中国邮政长沙分公司层高约6米,临中山路门面宽度不低于20米,房屋产权面积不少于300平方米,房屋用途为商业,使用面积不低于510平方米(实际可为两层使用),并保证留有邮运车辆停车位。从该协议约定的内容可知,虽然中国邮政长沙分公司系与中南公司签订该协议,并非与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议,但双方除约定部分货币补偿外,其他关于以房换房予以安置补偿的意思表示非常明确,且拆迁补偿安置房屋的位置、面积、用途明确、特定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则,但在拆迁补偿安置中,以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要,因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权,应给予适当的优先保护,即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中,虽然红岭公司对朗盛大厦一楼114号门面享有的是抵押权而非买卖该房屋,但同样是对安置房的重复处理,而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。因此,中国邮政长沙分公司就朗盛大厦一楼114号门面享有的补偿安置权优先于红岭公司享有的抵押权一审判决未考虑中国邮政长沙分公司依据《拆迁补偿安置协议》就朗盛大厦一楼114号门面所享有的权利,判令红岭公司就该门面享有优先受偿的权利不当,本院予以纠正。中国邮政长沙分公司关于其对朗盛大厦一楼114号门面享有的权利优先于红岭公司的抵押权的上诉理由成立,本院予以支持。

最终判决:红岭创投电子商务股份有限公司对湖南中南投资置业有限公司位于湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路239号朗盛大厦共计64735.45平方米的在建工程(《在建工程抵押登记证明》编号为长房建芙蓉字第314000887号)享有抵押权,有权就该在建工程的拍卖、变卖所得价款在本金4亿元及相应利息范围内优先受偿,但不得对抗中国邮政集团公司长沙市分公司就朗盛大厦一楼114号门面享有的拆迁补偿安置权

延伸阅读

在《杨廷勇因与被申请人林敬猛、第三人四川省金岑置业有限责任公司(以下简称金岑公司)案外人执行异议之诉案》【(2017)最高法民申2304号】中,最高院认为“本案中,林敬猛与正兴公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》,后又与金岑公司签订了《房屋安置补充协议》,约定以产权调换方式对林敬猛拆迁房屋进行安置补偿,明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”之规定,林敬猛作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定,建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权,却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。故杨廷勇对本案所涉房屋主张行使抵押权,不能对抗林敬猛因拆迁补偿安置关系对上述房屋享有的权利。原审判决关于林敬猛在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当。”

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